Купить квартиру или дом в Испании иностранцу можно без гражданства и без вида на жительство. Процедура прозрачная, но в ней есть шаги, которые легко пропустить. Рассказываем, как проходит сделка от поиска объекта до получения ключей.
Шаг 1. Получите NIE
NIE (Número de Identidad de Extranjero) — налоговый номер иностранца. Без него нельзя подписать договор у нотариуса, открыть счёт в банке и оплатить налоги. Получить NIE можно в Испании (в полиции, по предварительной записи) или в испанском консульстве в своей стране. Если времени мало, оформление можно поручить представителю по доверенности.
Шаг 2. Откройте счёт в испанском банке
Счёт в Испании упрощает оплату налогов, коммунальных платежей и взносов в общину собственников. Многие банки открывают счёт нерезидентам. Банку нужно подтвердить происхождение денег, поэтому заранее подготовьте выписки и документы о доходах.
Шаг 3. Выберите объект и проверьте его
Перед тем как вносить деньги, объект нужно проверить юридически:
- Nota simple из Реестра собственности: кто собственник, есть ли ипотека, аресты или обременения;
- отсутствие долгов по налогу на недвижимость (IBI) и перед общиной собственников;
- соответствие реального объекта данным Кадастра;
- сертификат энергоэффективности и, для вторичного жилья, справка о том, что дом не нарушает градостроительных норм.
Мы проводим такую проверку для каждого объекта из нашего каталога.
Шаг 4. Бронирование и договор задатка (arras)
Когда объект выбран, обычно подписывают договор бронирования с небольшой суммой, чтобы снять объект с продажи. Затем подписывают договор задатка — contrato de arras. Чаще всего задаток составляет около 10% цены. В договоре фиксируют цену, срок подписания у нотариуса и условия: если покупатель откажется, задаток остаётся у продавца, а если откажется продавец, он возвращает задаток в двойном размере.
Шаг 5. Ипотека (если нужна)
Испанские банки выдают ипотеку и нерезидентам, но обычно на меньшую долю стоимости, чем резидентам, и после проверки доходов. Одобрение лучше получить до подписания договора задатка, чтобы срок сделки был реалистичным.
Шаг 6. Подписание у нотариуса
Сделка завершается подписанием купчей — escritura pública de compraventa — у нотариуса. В этот день покупатель оплачивает оставшуюся сумму, а продавец передаёт ключи. Нотариус проверяет личности сторон и законность сделки. Если вы не говорите по-испански, на подписании нужен переводчик. Если вы не можете приехать, подписать документы может представитель по нотариальной доверенности.
Шаг 7. Налоги и регистрация
После подписания нужно уплатить налог на покупку и зарегистрировать право собственности в Реестре. Для вторичного жилья в Валенсийском сообществе это налог ITP, для новостроек — НДС и гербовый сбор AJD. Подробно о ставках и расходах — в нашей статье о налогах при покупке. После регистрации стоит переоформить на себя договоры на воду, электричество и интернет.
Сколько длится сделка
Если покупка идёт без ипотеки и документы в порядке, от выбора объекта до ключей обычно проходит от 4 до 8 недель. С ипотекой срок увеличивается на время одобрения банка.
Важно знать в 2026 году
С апреля 2025 года Испания больше не выдаёт «золотую визу» за покупку недвижимости. Купить жильё по-прежнему может любой иностранец, но сама покупка больше не даёт права на вид на жительство.
Как мы помогаем
Inmoglobo сопровождает покупателей на всех этапах: подбор объектов, юридическая проверка, помощь с NIE и счётом в банке, переговоры с продавцом, подписание у нотариуса и переоформление коммунальных услуг. Мы говорим по-русски, по-испански, по-английски и по-польски. Посмотрите объекты на продажу или напишите нам, и мы ответим в течение 2 часов.
Информация актуальна на октябрь 2026 года и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.