Un extranjero puede comprar un piso o una casa en España sin tener la nacionalidad ni la residencia. El procedimiento es transparente, pero tiene pasos que es fácil pasar por alto. Le explicamos cómo es la operación desde la búsqueda del inmueble hasta la entrega de llaves.
Paso 1. Obtenga el NIE
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el número fiscal de los extranjeros. Sin él no se puede firmar ante notario, abrir una cuenta bancaria ni pagar impuestos. Puede solicitarse en España (en la policía, con cita previa) o en el consulado español de su país. Si tiene poco tiempo, puede encargar el trámite a un representante mediante un poder.
Paso 2. Abra una cuenta en un banco español
Una cuenta en España facilita el pago de impuestos, suministros y cuotas de la comunidad de propietarios. Muchos bancos abren cuentas a no residentes. El banco deberá comprobar el origen de los fondos, así que prepare con antelación extractos y justificantes de ingresos.
Paso 3. Elija el inmueble y verifíquelo
Antes de entregar dinero, el inmueble debe comprobarse jurídicamente:
- nota simple del Registro de la Propiedad: quién es el titular y si hay hipotecas, embargos o cargas;
- ausencia de deudas del IBI y con la comunidad de propietarios;
- correspondencia entre el inmueble real y los datos del Catastro;
- certificado de eficiencia energética y, en vivienda de segunda mano, constancia de que no hay infracciones urbanísticas.
Realizamos esta verificación en cada inmueble de nuestro catálogo.
Paso 4. Reserva y contrato de arras
Una vez elegido el inmueble, se suele firmar una reserva con una pequeña cantidad para retirarlo del mercado. Después se firma el contrato de arras. Lo habitual es que las arras sean de alrededor del 10 % del precio. El contrato fija el precio, el plazo para firmar ante notario y las condiciones: si el comprador desiste, pierde las arras; si desiste el vendedor, las devuelve por duplicado.
Paso 5. Hipoteca (si la necesita)
Los bancos españoles conceden hipotecas también a no residentes, aunque normalmente por un porcentaje menor del valor que a los residentes y tras estudiar sus ingresos. Conviene obtener la aprobación antes de firmar las arras para que el plazo de la operación sea realista.
Paso 6. Firma ante notario
La operación concluye con la firma de la escritura pública de compraventa ante notario. Ese día el comprador paga el resto del precio y el vendedor entrega las llaves. El notario comprueba la identidad de las partes y la legalidad de la operación. Si no habla español, necesitará un intérprete en la firma. Si no puede desplazarse, puede firmar un representante con poder notarial.
Paso 7. Impuestos e inscripción
Tras la firma hay que pagar el impuesto de la compra e inscribir la propiedad en el Registro. En la Comunitat Valenciana, la vivienda de segunda mano tributa por ITP y la obra nueva por IVA y AJD. Encontrará los tipos y gastos en detalle en nuestro artículo sobre impuestos de compra. Después de la inscripción, conviene poner a su nombre los contratos de agua, luz e internet.
Cuánto dura la operación
Sin hipoteca y con la documentación en orden, desde la elección del inmueble hasta la entrega de llaves suelen pasar entre 4 y 8 semanas. Con hipoteca, hay que sumar el plazo de aprobación del banco.
Lo que conviene saber en 2026
Desde abril de 2025 España ya no concede la «golden visa» por la compra de inmuebles. Cualquier extranjero puede seguir comprando vivienda, pero la compra en sí ya no da derecho a la residencia.
Cómo le ayudamos
Inmoglobo acompaña a los compradores en todas las etapas: selección de inmuebles, verificación jurídica, ayuda con el NIE y la cuenta bancaria, negociación con el vendedor, firma ante notario y cambio de titularidad de los suministros. Hablamos español, ruso, inglés y polaco. Vea los inmuebles en venta o escríbanos y le responderemos en menos de 2 horas.
Información actualizada a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento jurídico individual.